半歩先を読む日本最大級のマーケティングサイト J-marketing.net

公開日:2002年09月20日

営業現場の科学
第18回 東京都内の地殻変動-動く商圏を見極めろ!
営業戦略チーム 合田

 都内の主要商業地の地価が上昇している。多くの商圏がパワーを失い低迷する中、魅力ある営業商圏が都心でみられる。

 国税庁がまとめた2002年分の路線価(相続税や贈与税の算定基準となる地価)によれば、全国40地点の標準宅地(住宅地、商業地、工業地を含む)の平均額は前年より6.5%下落し、1平方メートル当たり12万9千円で、10年連続で前年を下回った。東京都、特に区部は下落幅が相対的に小さかったが、同じ都市圏でも、東京都以外の東京圏(埼玉、神奈川、千葉)、大阪圏や名古屋圏などの下落率が大きかった。

 全般的な不振の中、逆に都内の代表的な商業地の路線価が上昇している。上昇した商圏をみると、大きく三つの傾向が確認できる。




(1)ブランド効果によって路線価が上昇した商圏

 中央区では、銀座5丁目(中央通り付近)が1.4%、銀座8丁目が0.7%、渋谷区では神宮前1丁目(表参道付近)が3.2%、東急東横線代官山付近が1.3~2.6%上昇した。これらの商圏は、海外ブランドショップやおしゃれなカフェ・バーなどが軒を連ねる大集客地域である。そのカフェで最近、CAFFE FOGLIO、Yahoo! Cafeなど無線LANのアクセスポイントを設置する店舗が増えてきている。これらの商圏における、消費者の重要な商品選択のてがかりとなるメディアはテレビや雑誌などよりも街で歩く人そのものやネットを通じた情報であり、特定のスポットに集まる消費者を説得する新しいコミュニケーションの仕掛けづくりが必要となってきている。

(2)オフィスビル建設による再開発効果によって路線価が上昇した商圏

 千代田区丸の内2丁目は5.3%、港区品川駅東口付近は4.0%の上昇となった。丸の内周辺では、丸ビルを始め、三菱商事新本社ビル開発、丸の内北口開発、八重洲口北側開発などのプロジェクトが進行中で、一方の品川駅東口では品川インターシティの西隣に三菱がオフィスビルや高層マンションを構える予定だ。これらが完成すれば汐留を始め巨大なビジネスセンターが東京に新しく誕生することになる。これらの商圏は、新たな雇用者を集客し、その雇用者を吸収する料飲店やCVS、専門量販チェーンなど新たな商業施設が重層的に集積される将来有望な市場だ。

(3)交通機関による利便性の向上によって路線価が上昇した商圏

 麻布十番、天王洲アイルなども路線価の上昇がみられる。麻布十番は都営大江戸線・南北線効果、天王洲アイルはりんかい線(新木場-大崎間、全線開通は2002年12月1日)効果による。路線の変化によって、人の移動が急激に変化し、ある商圏の集客パワーを増大させる典型例である。

 路線価の変化は、集客力の変化の現れでもある。都市の動く商圏を見極め、人の急激な移動に素早く反応し、重要な拠点店とメディアを選別し、他社よりも先に営業攻勢をかけ、特定商圏における自社商品のプレゼンスをアップさせる活動がこれからの営業マンに求められるひとつの大切なスキルになると考えられる。



参照コンテンツ


おすすめ新着記事



J-marketingをもっと活用するために
無料で読める豊富なコンテンツ プレミアム会員サービス 戦略ケースの教科書Online


マーケティング用語集

1テθ津「竄ャナ。テ�€堙つ:29テθ津「竄ャナ。テ�€堙つ:300テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ヲテつ。テθ津�€凖�€ヲテ「竄ャ邃「テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテδ「テ「窶堋ャテ�€廖テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ケテ�€愿θ津「竄ャナ。テ�€堙つ・テθ津「竄ャナ。テ�€堙つ(テθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「nテθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「Cテθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ヲテ「竄ャナ禿θ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「テθ津「竄ャツヲテ�€堙つ�テθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「bテθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「qテθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ヲテつ。テθ津�€凖�€ヲテ「竄ャ邃「テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテδ「テ「窶堋ャテ�€廖テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ケテ�€愿θ津「竄ャナ。テ�€堙つ・テθ津「竄ャナ。テ�€堙つ)2007テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€堙つ扼テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテδ「テ「窶堋ャテ�€愿θ津�€凖�€堙つ「テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ケテ�€愿θ津�€凖�€堙つィ4Kテθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「eテθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「テθ津「竄ャツヲテδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「テθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「r5Gテθ津「竄ャナ。テ�€堙つ(テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ケテ�€愿θ津�€凖�€堙つヲ5テθ津「竄ャナ。テ�€堙つ静θ津「竄ャナ。テ�€堙つ「テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ケテ�€愿θ津�€凖�€堙つ」テθ津「竄ャツケテδ「テ「窶堋ャテつ�テθ津�€凖�€ヲテつ。テθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテ�€ヲテ「竄ャナ禿θ津「竄ャナ。テ�€堙つョテθ津つ「テδ「テ「竄ャナ。テつャテδ「テ「竄ャナセテつ「テθ津�€凖�€ヲテつ�テθ津「竄ャナ。テ�€堙つ信テθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「Vテθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「Xテθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「eテθ津「竄ャツ�テδ「テ「窶堋ャテ「窶楪「テθ津つ「テδ「テ「窶堋ャテ�。テ�€堙つャテθ津「竄ャナ。テ�€堙つ)SOHOテθ津「竄ャナ。テ�€堙つ、HOHOVoIPテθ津「竄ャナ。テ�€堙つ(Voice over Internet Protocolテθ津「竄ャナ。テ�€堙つ)

新着記事

2025.01.22

24年11月の「家計収入」は2ヶ月連続のプラスに

2025.01.22

24年11月の「消費支出」は7ヶ月ぶりのプラスに

2025.01.21

企業活動分析 株式会社サイゼリヤ 24年8月期は引き続きアジアがけん引し増収増益

2025.01.20

MNEXT 新たな成長戦略で日本再生へ―トランプ2.0を契機に転換

2025.01.17

消費者調査データ No.419 キャッシュレス決済(2025年1月版) 利用経験ついに5割超え 「PayPay」独走態勢なるか

2025.01.16

24年11月の「現金給与総額」は35ヶ月連続プラス、「所定外労働時間」はマイナス続く

2025.01.16

24年11月は「有効求人倍率」、「完全失業率」とも横ばい

2025.01.15

月例消費レポート 2024年12月号 消費は足踏み状態が続いている-国内外からの物価上昇圧力は消費にマイナスの恐れ

2025.01.14

企業活動分析 マンダムの24年3月期は2期連続の増収増益、女性事業が好調

2025.01.10

24年11月の「新設住宅着工戸数」は7ヶ月連続のマイナス

2025.01.09

24年12月の「乗用車販売台数」は2ヶ月連続のマイナス

2025.01.08

企業活動分析 富士フイルムHDの24年3月期は増収増益、過去最高を更新

2024.12.27

24年11月の「ファーストフード売上高」は45ヶ月連続のプラスに

2024.12.27

24年11月の「ファミリーレストラン売上高」は33ヶ月連続プラス

2024.12.27

消費からみた景気指標 24年10月は4項目が改善

2024.12.26

提言論文 消費者が示すサービスブランドの価値実現率-価値伝達なしの生存はない

2024.12.25

24年11月の「全国百貨店売上高」はふたたびプラスに インバウンドや冬物衣料が好調

2024.12.25

24年11月の「チェーンストア売上高」は既存店で2ヶ月ぶりのプラスに

2024.12.24

24年11月の「コンビニエンスストア売上高」は12ヶ月連続のプラスに

2024.12.23

MNEXT 価値と欲望の充当関係とは何か-市民社会の基本原理

週間アクセスランキング

1位 2025.01.20

MNEXT 新たな成長戦略で日本再生へ―トランプ2.0を契機に転換

2位 2025.01.15

月例消費レポート 2024年12月号 消費は足踏み状態が続いている-国内外からの物価上昇圧力は消費にマイナスの恐れ

3位 2019.09.10

戦略ケース プラットフォームビジネスで急拡大するウーバーイーツ

4位 2024.03.08

消費者調査データ カップめん(2024年3月版)独走「カップヌードル」、「どん兵衛」「赤いきつね/緑のたぬき」が2位争い

5位 2024.06.21

消費者調査データ ビール系飲料(2024年6月版) 首位「スーパードライ」、キリンの新ビール「晴れ風」にも注目

パブリシティ

2023.10.23

週刊トラベルジャーナル2023年10月23日号に、当社代表取締役社長 松田の執筆記事「ラーケーションへの視点 旅の価値問い直す大事な切り口」が掲載されました。

2023.08.07

日経MJ「CM裏表」に、当社代表取締役社長 松田の執筆記事が掲載されました。サントリー ザ・プレミアム・モルツ「すず登場」篇をとりあげています。

ENGLISH ARTICLES

2023.04.17

More than 40% of convenience store customers purchase desserts. Stores trying to entice shoppers to buy desserts while they're shopping.

2023.02.22

40% of men in their 20s are interested in skincare! Men's beauty expanding with awareness approaching that of women

2022.11.14

Frozen Foods' Benefits Are Expanding, and Child-raising Women Are Driving Demand

2022.09.12

The Penetration of Premium Beer, and a Polarization of the Growing Beer Market

2022.06.20

6.9 Trillion Yen Market Created By Women― Will Afternoon Tea save the luxury hotels in the Tokyo Metropolitan Area